.
“서울 7년 전 영끌로 산 아파트, 지금은 어떻게 변했을까? (강남4구-강남·서초·송파·강동 및 마용성-마포·용산·성동)”
.
2018년 전후로 서울 아파트 시장은 저금리와 급등하는 집값 기대감에 휩싸여 있었습니다. 이른바 ‘영끌(영혼까지 끌어모아 매수)’이라는 단어가 상징이 된 시기죠. 당시 무리해서 집을 매수한 사람들의 선택은 7년이 지난 지금 어떤 결과를 남겼을까요? 이번 글에서는 영끌로 산 아파트 보유·갈아타기 판단을 앞두고 점검해야 할 현실 포인트와, 특히 강남4구와 마용성 지역 아파트의 변화까지 함께 정리하겠습니다.
.
1. 영끌로 산 아파트, 2018년 서울
1) 시장 특징
먼저 7년 전, 영끌 바람이 불던 당시의 시장 상황을 짚어보겠습니다.
- 2018년은 서울 아파트값이 전국 평균보다 상승폭이 가장 컸던 시기였습니다.
- 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 ‘마용성(마포·용산·성동)’ 지역의 상승세가 두드러졌습니다.
- 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 낮아지는 추세였고, 이는 전세보다 매매 쪽 수요가 강했다는 것을 의미합니다.
2) 2018년 당시 가격 수준
7년 전 가격을 지금과 비교하면 더 실감할 수 있습니다.
- 서울 평균 국평(전용 84㎡) 아파트는 약 7억~9억 원대 수준.
- 강남·서초 인기 단지는 이미 12억~15억 원대에 거래.
- 외곽·강북권은 비교적 저렴했지만, 당시에도 꾸준히 오르는 추세였습니다.
| 지역 / 구역 | 상황 (2018년 무렵) |
|---|---|
| 강남4구 (강남·서초·송파·강동) | 재건축 가능성 높은 단지 + 교통/학군 프리미엄 있음. 매매 가격 이미 높음. 전세가율 낮음. 투자수요 많음. |
| 마용성 (마포·용산·성동) | 교통, 문화, 개발 기대감 중 → 수요 상승 중. 비교적 강세 지역. |
| 강북/외곽 | 상대적으로 가격 낮고 상승 여력 있음. 전세 수요 많음. 전세가율 비교적 높음. |
2. 2025년 현재
그렇다면 2025년 현재, 서울 아파트 시세는 어떻게 달라졌을까요?
- 서울 평균 전용 84㎡ 아파트 매매가는 약 14억~15억 원 수준.
- 서초·강남 주요 단지는 무려 25억~30억 원 이상으로 2배 가까이 상승.
- 전체 서울 아파트의 평당 매매가가 5,000만 원 이상을 기록하는 경우도 등장했습니다.
| 항목 | 2018년 (추정) | 2025년 현재 |
|---|---|---|
| 서울 평균 국평 84㎡ 매매가 | 약 7억 ~ 9억 원대 (외곽/중저가 지역 기준) | 약 14억 ~ 15억 원대 |
| 강남·서초 등 인기지역 국평 | 약 12억 ~ 15억 원대 추정 | 약 25~30억 원대 또는 그 이상 일부 단지 |
| 평당 가격 상승폭 | — | 전체적으로 1.5배 ~ 2배 이상 (지역에 따라 더 높음) |
| 전세가/전세가율 변화 | 전세가 낮고 매매 vs 전세 차이 컸음 | 전세가 상승 + 전세가율 낮아지는 경향 (매매가 대비 전세 부담 커짐) |
3. 서울 아파트 시세 변화 포인트
단순히 ‘영끌’이라는 단어로 표현되던 무리한 매수도, 결과적으로는 현재 시세 상승으로 이어진 경우가 많았습니다. 하지만 앞으로는 금리·정책·시장 구조가 크게 달라져 있기 때문에, 같은 전략이 통할지 여부는 불확실합니다. 부동산 시장을 살필 때는 단순 가격만 보지 말고, 정책·금리·전세 구조까지 함께 체크하는 것이 중요합니다. 정책적 요인도 현재의 변화를 설명하는 중요한 포인트입니다.
.
1) 금리 상승 후 달라진 보유비용
- 2018년보다 지금은 대출 금리가 훨씬 높습니다.
- 월 상환액이 늘면서 과거와 달리 이자+관리비+재산세를 모두 합산해 순현금흐름을 계산해야 합니다.
- 지금은 매매가 대비 전세가율이 더 낮아져, 전세 부담은 커지고, 매매는 더 부담스러운 구조로 변했습니다.
2) 전세 수급과 실거주 전환 가능성
- 임대차 계약 만기 3개월 전부터 주변 시세를 점검하는 습관이 안전합니다.
- 전세 수급이 느슨하면 세입자 교체가 더뎌지고 보증금 반환 부담이 커집니다.
- 이럴 땐 실거주 전환 가능 여부를 먼저 따져야 하고, 공실 리스크를 줄일 대안도 필요합니다.
.
3) 강남4구 아파트, 7년 전과 지금
- 2018년 당시: 전용 84㎡ 아파트가 12억~15억 원대 거래. 학군·교통·재건축 기대감이 강세 요인이었습니다.
- 2025년 현재: 동일 평형이 25억~30억 원 수준까지 올라, 2배 가까이 상승한 단지도 많습니다. 서초구는 평균 30억 원 전후라는 통계도 있습니다.
- 특징: 실수요가 여전히 두텁고, 전세 수요도 안정적이라 거래 절벽 속에서도 충격이 비교적 덜합니다.
.
4) 마용성 아파트, 체감 변화
- 2018년 당시: 전용 84㎡ 아파트가 7억~9억 원대. 강남보다 저렴해 영끌 수요가 몰렸습니다.
- 2025년 현재: 같은 평형이 15억 전후, 일부 용산은 20억 이상 거래.
- 특징: 가격은 올랐지만, 전세 공백과 거래 절벽으로 매도 호가와 실거래가 괴리가 심해졌습니다.
.
5) 외곽·재개발 지역의 현실
- 교통·이주 수요가 제한적이라 거래 속도가 느리고, 호가와 실거래 간 괴리가 큽니다.
- 재개발 예정지는 분담금·사업성 논란에 따라 심리가 크게 출렁입니다.
.
6. 갈아타기 전략, 꼭 던져야 할 질문
매도 선행 구조라면 기간 리스크를 넉넉히 잡는 게 마음이 편합니다.
- 추가 대출 없이 이동이 가능한가?
- 내 집은 얼마나 빨리 현금화할 수 있는가?
- 대체 지역의 입주 물량·학군·교통은 어떤가?
팁: 재산세·종부세 납부 시점, 전세 만기, 대출 변동주기를 한 달력에 모아두면 현금흐름 피크를 미리 알 수 있습니다. 같은 비용이라도 분산 계획이 있으면 체감 압박은 줄어듭니다.
7. 많이 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 7년 전 영끌로 산 아파트, 지금 팔아야 할까요?
A1. 이자 부담과 실거주 만족도를 함께 따져야 합니다. 금리가 버겁고 생활 동선과 맞지 않다면 매도를 고려할 수 있습니다.
Q2. 금리가 내려가면 바로 회복될까요?
A2. 단일 변수로는 어렵습니다. 금리 안정 + 전세 수급 회복 + 신규 입주 조절이 동시에 맞아야 매수심리가 살아납니다.
Q3. 강남4구와 마용성의 차이는 뭔가요?
A3. 강남4구는 수요가 두텁고 거래 성사 속도가 빠른 반면, 마용성은 거래 둔화와 전세 공백으로 매도자·매수자 간 눈치싸움이 더 심합니다.
Q4. 지금 전세를 끼고 보유하는 게 안전할까요?
A4. 세입자 교체 리스크, 보증금 반환 압력 등을 감안해야 합니다. 전세 수급이 안정적이지 않다면 실거주 전환을 고려하는 게 안전합니다.
Q5. 장기 보유 전략을 택한다면 무엇을 먼저 해야 하나요?
A5. 단열·소음 개선 등 생활 만족도 요소를 손보는 것이 좋습니다. 체감 가치가 올라가면 단기 시세 변동에도 흔들리지 않습니다.
.